d149c1b3

Индивидуальное жилищное строительство определение

Объектами индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) по действующему градостроительному законодательству являются отдельно стоящие жилые дома индивидуальные проекты которых можно посмотреть пройдя по ссылке, с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи.

Цель законодателя при оформлении прав на объекты недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, — легитимность созданных и создаваемых объектов (зданий, строений, сооружений). Это достигается, во-первых, соблюдением требований закона при строительстве, во-вторых, наличием необходимых документов для регистрации права собственности.

Соблюдение требований закона при строительстве объектов фактически гарантирует то, что права будут зарегистрированы без лишних проблем. Если говорить в целом о строительстве, наиболее важными вехами, контрольными точками можно назвать появление трех документов:

проектная документация на создаваемый объект;
разрешение на строительство;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Когда мы говорим об индивидуальных домах, следует отметить, что законодатель существенно облегчил процедуру строительства. Так пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) устанавливает правило, в соответствии с которым при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства подготовка проектной документации не требуется.
Разрешение на строительство также получается в упрощенном порядке, поскольку для этого необходимо лишь подать заявление и приложить к нему:

правоустанавливающие документы на земельный участок;
градостроительный план земельного участка;
схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС.
По окончании строительства на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, также как и на другие объекты, выдается соответствующее разрешение.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на объект ИЖС в данном случае являются:

документы, подтверждающие факт создания объекта ИЖС и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект ИЖС.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) документами подтверждающими факт создания объекта ИЖС являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.

Важно отметить, что в настоящее время идет переходный период – выстраивается новая система градостроительной деятельности. В связи с этим до 1 января 2010 года при регистрации права собственности на индивидуальные дома не требуется предоставление разрешения на ввод в эксплуатацию, что существенно облегчило процедуру, поскольку позволяет проводить регистрацию лишь на основании кадастрового паспорта и правоустанавливающего документа на земельный участок.

В этом случае основополагающим документом является правоустанавливающий документ на землю, однако именно с этим на практике возникает наибольшее количество проблемных ситуаций, которые отличаются своей специфичностью и сложностью. Отсутствие надлежащего оформления прав на землю ведет к признанию факта самовольного строительства объекта ИЖС. А это означает невозможность регистрации права собственности на них и решение о сносе построенных объектов.

Строительство как один из важнейших видов общественной деятельности нуждается в качественном правовом регулировании, что наряду с другими аспектами предполагает четкое определение правового режима объектов индивидуального жилищного строительства (далее – объектов ИЖС). Однако данный вопрос весьма неоднозначен.

Общее представление об объекте ИЖС позволяет составить анализ п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) . В соответствии с этой нормой при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) не требуется осуществления подготовки проектной документации. Следовательно, в данном случае под объектом ИЖС подразумевается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи.

На первый взгляд кажется очевидным, что здесь введены ограничения в отношении объектов ИЖС: такие объекты должны состоять не более чем из трех этажей и предназначаться для проживания одной семьи.

Этажность как критерий оценки объекта ИЖС может быть выведен также из п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ. В нем установлено, что не подлежит государственной экспертизе проектная документация в отношении некоторых объектов капитального строительства, среди которых «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более 3, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства)».

Указанная формулировка очевидно указывает на установление ограничения этажности в качестве одного из основных признаков объекта ИЖС. Она также встречается и в различных подзаконных актах . Например, принятыми в Ростове-на-Дону Правилами землепользования и застройки в границах подзоны А количество этажей для объектов ИЖС ограничено тремя, в то время как «для многоквартирных жилых домов и всех видов использования объектов капитального строительства» установлено ограничения в четыре этажа .

Однако в письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 12 октября 2007г. № СП/0617 «Об объекте индивидуального жилищного строительства» подчеркивается, что в действующем законодательстве Российской Федерации не установливается ограничений по количеству этажей для объектов индивидуального жилищного строительства.

В нем разъясняется также, что п. 3 ст. 48 ГрК РФ относится лишь к осуществлению подготовки проектной документации и не определяет объекты индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Здесь указанная этажность является ограничением при осуществлении подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте таких объектов. Речь идет, тем самым, лишь о том, что в отношении указанных объектов не требуется представление проектной документации для получения разрешения на строительство, хотя застройщик по собственной инициативе может обеспечить ее подготовку и к таким объектам.

С учетом изложенного полагаем, что наличие более трех этажей в жилом строении не является препятствием для его отнесения к объектам ИЖС, а лишь означает необходимость наличия разработанной, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации как обязательного условия для получения разрешения на строительство.

Вторым не менее важным критерием объекта ИЖС является его предназначение для проживания одной семьи. Интересно, что по законодательству СССР индивидуальный жилой дом мог быть многоквартирным и, следовательно, предназначаться для проживания нескольких семей . В настоящее время нередко две или несколько семей решаются построить один совместный дом, чтобы иметь минимум соседей, приусадебный участок и при этом сэкономить на проведении коммуникаций и строительных материалах.

Однако в этом случае такой дом согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ уже будет называться жилым домом блокированной застройки, что довольно существенно осложняет его возведение. Прежде всего, ГрК РФ для таких домов устанавливает необходимость подготовки проектной документации. Несмотря на то что закон освобождает застройщиков в данном случае от необходимости проведения государственной экспертизы такой документации, на практике в случае возникновения судебного спора в отношении жилого дома бывает нелегко доказать его принадлежность к домам блокированной застройки .

С одной стороны, развитие законодательства в жилищной сфере должно идти по пути максимального упрощения процедуры строительства жилого дома застройщиками-гражданами для личного проживания, поскольку те в большинстве случаев не обладают необходимыми профессиональными навыками для подготовки проектной документации, а наем для этих целей проектно-изыскательских и строительных организаций часто делает невыгодным строительство собственного дома.

С другой стороны, необходимо обеспечить безопасность возводимых строений, с тем чтобы ошибки в процессе строительства не привели к причинению вреда как самим застройщикам, так и третьим лицам. Думается, что в данном случае приоритет должен отдаваться именно безопасности, поэтому сложно согласиться с позицией законодателя, разрешившего при осуществлении индивидуального жилищного строительства обходиться без проектной документации.

Следует отметить очевидное разделение правовых режимов объектов ИЖС и домов блокированной застройки, в то время как в реальности такие дома зачастую имеют лишь незначительные различия в составе субъектов застройки. Интересно, что то же советское законодательство знало деление индивидуальных жилых домов на многоквартирные, одноквартирные и двухквартирные . Представляется необходимым на законодательном уровне четко определить правовой режим объектов ИЖС, подтвердив их признаки, в настоящий момент косвенно закрепленные в ГрК РФ и подзаконных актах.

Оставить комментарий

Видео
Июль 2019
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июн   Авг »
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031